공익사업으로 취득하는 토지의 보상 방법 및 기준

이번 글에서는 공익사업을 위해 취득 또는 사용하는 토지의 보상평가에서 보상기준이 되는 공시지가 및 적용 시점, 비교표준지, 지가 변동률 및 생산자 물가 상승률 적용 방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

1. 취득하는 토지의 보상 기준

• 공시지가 기준: 토지의 보상액을 위한 평가시 기준이 되는 금액은 표준지 공시지가이며 그 공시기준일로부터 기준시점까지의 토지이용계획, 지가 변동률, 생산자물가상승률, 토지의 위치나 형상, 환경 등을 고려한 가액으로 결정합니다. 다만 이때 지가변동률은 해당 공익사업으로 인하여 지가가 변동되지 않은 지역의 지가 변동률을 적용해야 합니다. 즉, 비교 표준지가 소재하는 시군구와 인접하고 있는 모든 시군구의 평균지가 변동률을 적용하되, 해당 공익사업으로 지가가 변동된 시군구는 제외한다는 말입니다. 또한 토지 보상평가의 기준이 되는 공시지가는 국토부장관이 부동산 공시법에 따라서 공시한 표준지의 단위면적당 가격인 표준지 공시지가임에 유의합니다. 여기서 표준지는 평가의 기준이 되는 토지라는 말로 "토지가격을 산정할 때 기준으로 사용할 수 있도록 표본으로 뽑은 뒤 가격을 정해 놓은 인근지역 토지의 표준이 되는 토지"라는 뜻이다.
• 적정가액: 보상액은 적정가액을 적용하라고 되어 있는데 적정가격이라는 것은 시장에서 정상적인 거래가 이루어질 때 성립될 가능성이 가장 높은 가격을 말하는 것입니다. 하지만 시장에서 체결될 가능성이 높은 가격을 산출한다고 하더라도 공익사업으로 인한 가치의 변동은 반영하지 않는다는 보상의 원칙과 기준은 적용해야 합니다. 
• 기준시점: 보상액을 산정할 때 기준이 되는 시점이라 함은 협의에 의한 취득이라면 협의성립 시점을, 재결에 의한 취득이라면 수용 재결 시점을 말하게 됩니다.

2. 비교 표준지 선정

• 원칙: 비교표준지는 용도지역 등 법률상 행위제한 사항, 실제의 토지의 이용 상황, 주변환경이 유사 또는 동일한 토지면서 평가 대상이 되는 토지와 가까운 표준지 중에 보상평가에 가장 적합하다고 판단되는 표준지를 선정하게 됩니다. 그러므로 표준지는 원칙적으로는 1개가 되는데 몇가지 특수한 경우에는 예외를 두기도 합니다. 또한 비교표준지는 용도지역이 동일한 표준지를 선정하는 것이 원칙입니다.
• 예외: 만약 대상 필지가 여러가지 용도로 이용되고 있다면 적정한 보상평가를 위해 둘 이상의 비교 표준지를 선정할 수 있고 표준지로 선정할 만한 적정한 표준지가 없는 경우라면 비슷한 지역적 특성을 갖는 동일한 수급권 안의 유사지역의 표준지 중 상기 기본 조건에 충족되는 토지를 비교 표준지로 선정할 수 있습니다. 그리고 구거 같은 특수용지의 경우 인근지역에 표준지로 선정할 만한 동일한 환경의 땅이 없다면 인근지역에서 구거로서 표준적으로 이용된다고 판단 되는 표준지를 비교 표준지로 선정할 수 있습니다.

3. 적용하는 공시지가의 시점

종류	보상평가에 적용하는 공시지가 시점
사업 인정 전 협의에 의한 취득	협의 시점에 공시된 공시지가 중 협의 시점에 가장 가까운 것
사업 인정 후 취득	협의 또는 재결 당시의 공시지가 중 사업인정고시일에 가장 가까운 것
공익사업의 공고,고시로 인하여 대상 토지 가격이 변동된 경우	공고, 고시일 전의 공시지가 중 공고일 또는 고시일에 가장 가까운 것
사업인정 고시 후 추가 고시된 토지를 보상평가 하는 경우	추가 고시된 날짜를 사업 인정 고시일로 판단

• 유의사항: 적용 공시지가는 기준시점 당시의 공시지가를 말하는 것으로 기준 시점 이후의 공시지가는 적용할 수 없습니다.

4.  공익사업으로 인한 토지 가격 변동 확인 기준

• 확인방법: 비교표준지 공시지가의 평균 변동률 VS 토지 소재지 시군구 전체 표준지 공시지가 평균변동률을 비교합니다. 다만 이 경우에는 해당 공익사업 시행지구 안에 표준지가 없어야 합니다.
• 평균변동률 계산 방법: 해당 표준지의 필지별 변동률의 합/표준지 수
• 2개 이상의 시군구에 걸쳐 시행되는 공익사업의 평균 변동률 계산: 시군구별 평균 변동률을 해당 시군구에 속한 공익사업 시행 면적 비율 가중평균하여 산정합니다. 

5.  지가 변동률의 적용

• 용도지역 미지정 또는 개발제한구역 내에 비교 표준지가 있는 경우: 녹지지역의 지가 변동률을 적용합니다. 다만 녹지지역의 지가 변동률도 발표되지 않았다면 비교 표준지와 비슷하게 이용하고 있는 곳의 지가변동률 또는 해당 시군구 평균 지가 변동률을 적용할 수 있습니다.
• 지가 변동률이 발표되지 않은 달의 지가 변동률: 발표된 월별 지가 변동률 중 기준시점에 가장 가까운 시점의 변동률을 기준으로 사용합니다. 하지만 이것이 합당하지 않다고 판단되는 경우에는 최근 3개월의 지가 변동률을 기준으로 추정하거나 발표되지 않은 월의 지가변동 추이를 검토하여 추정할 수 있습니다. 
• 지가변동률 산출 방법: 기준시점 직전 월까지 지가 변동률 누계 X 기준 시점 해당 월의 경과일 수 상당의 지가 변동률(백분율로 계산하고 소수점 넷째 자리 이하는 반올림하여 계산)

6. 생산자 물가 상승률의 적용

• 적용 대상: 조성 비용을 기준으로 하는 보상 평가나 특수한 사유가 있어 생산자 물가 상승률을 적용해야 하는 경우 지가변동률 대신에 한국은행이 발표하는 생산자 물가 지수에 따라 산정된 생산자 물가상승률을 적용하여 시점을 수정할 수 있습니다. 생산자 물가 상승률은 공시기준일 직전달, 기준시점 직전달 생산자 물가지수를 비교하여 산정하게 됩니다.
• 주의사항: 보상평가에서 원칙은 지가 변동률을 적용하는 것이고 특수한 사유로 인하여 지가 변동률을 적용할 수 없는 경우에 한하여 제한적으로 생산자 물가 상승률을 적용하게 되어 있으므로 임의적으로 생산자 물가 상승률을 적용하거나 지가변동률과 산술 평균하는 등의 시점 수정 방법은 위법합니다.