협의와 재결

1. 토지소유자 등과 협의 절차

• 사업시행자가 사업 인정을 받았다면 토지보상법에 따라 다음과 같은 절차를 이행해야 합니다.
• 협의절차: 토지조서 및 물건조서 작성 -> 보상계획의 공고, 통지, 열람 -> 보상협의회 설치 -> 보상액 산정 -> 협의
• 그런데 사업 인정 이전에 토지보상법 14조(토지조서 및 물건 조서의 작성), 제15조(보상계획의 열람 등), 제16조(협의), 제68조(보상액의 산정)를 실시하였음에도 불구하고 협의가 성립되지 않아 사업인정을 받은 사업이라면 물건조서에 변동이 없다는 가정 하에 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 열람 등, 협의 과정을 생략할 수 있습니다. 다만 토지보상법 제26조 2항에서 사업 인정 전 보상협의회의 설치 및 관련 사항의 협의를 진행한 경우 사업인정 후에 보상협의회의 협의를 생략할 수 있다고 명문화하지는 않았지만 보상협의회의 기능 등을 고려했을 때 통상적으로 생략 가능하다고 보고 있습니다. 또한 사업시행자나 토지소유자가 재협의를 요구할 때는 재협의를 진행해야 하고 보상평가를 한 후 1년이 지난 경우라면 재평가한 후 다시 보상액을 산정한 후 협의를 진행해야 합니다. 다만 사업인정 후 협의취득이 되는 것은 사인간의 계약으로 보고 있기 때문에 특별한 규정이 없다면 사업인정 후 협의의 경우에도 당사자간에 협의가 있다면 토지보상법상 손실보상 기준을 따르지 않고 보상금액을 산정할 수 있다고 봅니다.
• 사업시행자와 토지소유자 등 사이에 협의가 성립되면 재결신청기간 안에 토지소유자의 동의를 받아서 관할 토지수용위원회에 협의 성립의 확인을 신청할 수 있습니다. 협의성립의 확인 절차는 재결 절차를 준용하여 처리합니다. 그럼에도 불구하고 만약 사업시행자가 협의가 성립된 토지의 소재지, 지번, 면적 등에 대하여 공증을 받아 협의성립의 확인을 신청한다면 관할토지수용위원회가 이를 수리했을 때 협의 성립이 확인된 것으로 봅니다. 협의 성립의 확인이 된 이후에는 이를 재결과 동일하게 보기 때문에 이해관계인들이 그 협의의 성립이나 내용에 대해 다툴 수 없습니다.  

2.  토지수용위원회의 일반적인 재결 절차

• 재결신청 접수-> 적법성 검토-> 열람, 공고-> 사업시행자 의견조회 및 회신-> 사실관계 및 현장 확인 조사-> 감정평가 실시 -> 재결서(안) 작성-> 심리, 의결-> 재결서 정본 송달

3. 재결신청

• 공익사업을 하려는 사업시행 주체가 토지소유자 등과 협의가 성립되지 않거나, 협의를 할 수 없을 때 사업인정 고시일로부터 1년 이내에 사업시행자가 관할 토지수용위원회에 신청해야 합니다. 따라서 사업인정 고시일 1년 이후에 재결 신청을 하게 되면 청구 부적격으로 각하 처리됩니다. 재결신청서에는  공익사업의 종류 및 명칭, 사업인정의 근거 및 고시일, 수용하거나 사용할 토지의 소재지, 지번, 지목 및 면적, 사용할 토지의 소재의 지번, 지목, 및 면적 등의 정보를 작성하고 토지조서 및 물건조서, 협의 경위서, 사업계획서, 사업예정지 및 사업계획을 표시한 도면 등의 자료, 중앙토지수용위원회의 의견서를 첨부합니다. 
• 그런데 만약 사업시행자와 토지소유자 사이에 협의가 결렬되었다면 사업시행자는 사업인정 고시일 1년 이내에 재결을 신청할 수 있지만 토지 소유자는 마냥 사업시행자가 재결을 신청할 때까지 본인의 토지를 자유롭게 사용하지 못하고 기다려야 하는 상황이 발생합니다. 따라서 이런 경우의 토지소유자 등의 권익을 보호하기 위하여 토지소유자 등이 사업시행자에게 재결을 신청하도록 청구할 수 있는데 이를 재결신청의 청구라고 합니다. 이 외에도 사업시행자와 토지소유자 등 사이에 다툼이 있거나 특정 토지가 보상대상에 들어가야 하는지 등에 대해서도 재결신청의 청구가 가능한데 이 사항들도 토지수용 위원회가 재결로써 결정하게 됩니다.
• 토지수용위원회는 재결신청서를 접수한 즉시 이를 공고하고 14일 이상 사본을 일반인이 열람할 수 있도록 비치하여야 합니다. 이때 공고는 해당 토지 소재지의 지자체장에게 공고 및 열람 의뢰해야 하며 토지소유자 등은 열람 기간에 해당 지자체장 또는 토지수용위원회에 의견을 제출할 수 있습니다.

4.  보상평가

• 공고 및 열람기간 이후에 토지수용위원회는 해당 신청에 대한 조사 및 심리를 하게 되는데 필요하다면 이해관계인(사업시행자, 토지소유자 등)에게 의견을 진술하도록 할 수 있습니다. 토지수용위원회의 심리는 서면으로 하며 비공개될 뿐 아니라, 직권주의(토지수용위원회가 주도적인 지위에서 적극적으로 심리하는 것)로 진행됩니다. 

5.  화해의 권고 및 합의 성립

• 토지수용위원회는 그 재결 소위원회(위원 3명)를 구성하고 다툼이 있는 사업시행자 또는 토지소유자에게 화해를 권고하게 할 수 있습니다. 양측이 화해한 경우에 화해조서를 작성하고 참여위원, 화해에 참여한 이해관계인 등이 서명 또는 날인을 하도록 하는데 서명 또는 날인이 된 화해조서는 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 보는 효력이 있습니다.

6.  재결

• 토지수용위원회의 재결은 사업시행자가 토지소유자 등에게 보상금을 지급하고 토지를 취득 또는 사용할 수 있게 하는 처분입니다. 토지수용위원회는 수용하거나 사용할 토지의 구역 및 사용방법, 손실보상, 수용 또는 사용의 개시일과 기간, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에서 규정한 사항 등에 대해 재결하는데 손실보상금의 증액 재결을 제외한 나머지 사항에 대해서는 당초 재결의 신청이 있었던 범위 안에서만 재결할 수 있습니다.