보상협의회의 설치 및 보상평가 절차

1. 보상협의회의 설치

구분	보상 협의회 설치 내용
의무사항 아닌 경우	지자체의 장이 필요하다고 판단하는 경우에 설치 할 수 있습니다.(토지보상법 제82조 제1항) 보상계획 열람기간 만료 후 30일 이내에 설치하고 그 결과를 사업시행자에게 통지해야 합니다.
의무사항인 경우	공익사업지구 면적 10만 제곱미터 이상, 토지 등의 소유자가 50인 이상인 공익사업을 시행하는 경우에는 필수로 보상협의회를 설치해야 합니다. 그러나 해당 사업지역을 관할하는 지자체의 사정으로 보상협의회 설치가 곤란하거나, 공익사업을 시행하는 지역이 둘 이상의 시군 또는 구에 설쳐있어서 보상계획의 열람기간 만료 후 30일 이내에 협의회가 설치되지 않는다면 사업시행자가 보상협의회를 설치해야 합니다. 사업시행자는 보상협의회를 설치하는 경우 지자체장에게 이를 바로 통지해 주어야 합니다.

• 따라서, 보상협의회 설치 의무 대상임에도 이를 설치하지 않은 상태에서 수용재결을 요청한다면 이는 요건 불충분으로 각하 대상이 됩니다. 보상협의회는 사업시행자와 토지소유자 등이 협의를 거침으로써 토지 수용에 대한 원활한 협의가 진행될 수 있도록 설치되는 기구라는 것을 기억해 주시기 바랍니다. 
• 내가 하고자 하는 이 공익사업이 보상협의회 필수 설치 대상인지 아닌지를 판단할 때에는 전체 공익사업지구 면적을 기준으로 하는 것입니다. 공익사업지구 면적 중 보상대상 면적을 기준으로 보상협의회 설치 의무 여부를 판단하지 않음에 유의합니다. 또한 토지 소유자의 수도 마찬가지로 전체 소유자 수를 기준으로 하는 것이며 보상대상 면적의 소유자 수를 기준으로 하지 않음에 유의합니다. 그런데, 감정평가업자를 추천할 때는 전체 사업면적이 아니라 보상 대상 토지 면적을 기준으로 추천하게 되므로 헷갈리지 않도록 합니다.

2.  보상협의회 위원은 누가 되나요?

• 지자체장이 보상협의회를 설치하는 경우라면 토지소유자, 변호사, 법조인, 감정평가사 또는 보상업무 5년 이상 종사자, 해당 지자체 공무원 등이 위원으로 위촉됩니다. 그러나 사업시행자가 보상협의회를 설치한다면 사업 시행자가 임명하게 됩니다.  위원은 위원장 1명 포함 총 8명~16명으로 구성하는데 사업시행자도 위원으로 참여하게 되며, 위원의 1/3 이상은 토지소유자 등이 되어야 합니다. 

3. 보상협의회 협의 결과의 구속력

• 보상협의회는 법적인 강제성을 띄는 명령 또는 처분을 할 수 있는 기관이 아니므로 어떤 결과가 나왔다고 하더라도 감정평가법인 등이 협의사항을 반드시 준수해야 하는 것은 아닙니다. 

4.  보상평가 의뢰

• 공익사업으로 인한 보상액을 산출할 때 사업시행자는 보상평가 의뢰서에 대상물건의 표시, 기준시점, 감정평가서 제출기한, 대상물건의 취득 또는 사용구분, 건축물 등 물건에 대한 이전 또는 취득의 구분 등을 기록하여 감정평가법인 등에게 평가를 의뢰하게 됩니다. 이때 사업시행자는 감정평가법인 등 3인을 선정하여 보상평가를 의뢰하게 되는데 해당 시도지사가 감정평가 법인 등을 1명, 토지소유자가 감정평가 법인 등을 1명 추천하게 됩니다. 사업시행자는 추천받은 감정평가 법인 등을 포함시켜서 감정평가법인 등을 선정하게 됩니다. 
• 여기서 주의할 점은 보상평가를 위한 감정평가업자를 추천할 때 토지소유자 대표로 선정된 사람이 추천할 수 있는가에 대하여 토지소유자 대표가 할 수 없다고 판단한다는 것이다. 또한 사업시행자의 감정평가업자 추천 권한을 토지소유자에게 위임할 수도 없다는 점도 유의해야 한다.(2018.12.7. 토지정책과-7817)

5.  보상평가

• 감정평가업자는 보상평가 의뢰를 접수하면 대상물건을 현지 조사하고 평가하게 됩니다. 그런데 만약 감정평가사가 평가할 수 없는 물건이 있다면 사업시행자의 동의를 구한 다음 자문, 용역 등을 통해 평가할 수 있습니다. 보상 평가방법은 토지보상법 시행규칙에서 정하는 방법에 따르게 되는데 시행규칙은 행정규칙으로 분류되지만 공익사업법의 내용이 될 사항을 구체적으로 정하고 보충하는 기능을 하고 있으므로 법적 효력을 가지는 내용으로 보고 있습니다. 
• 또한 감정평가 결과에는 가격 산출 요인의 모든 목록과 수치 정도를 명기하지 않아도 되지만 적어도 해당 가격이 어떻게 산출되었는지는 이해할 수 있을 정도의 내용을 적어주어야 합니다. 그리고 감정평가업자는 사업시행자가 의뢰 시 제출한 보상평가 의뢰서에 적힌 내용만을 토대로 감정평가를 실시하여야 하며 만약 보상평가 의뢰서와 현장 조사 결과가 다른 점이 있다면 사업시행자에게 의뢰서의 물건 목록을 다시 받아 평가해야 합니다. 만약 수정된 목록을 받지 못한다면 기존의 물건 목록을 기준으로 평가해야 하며 비고 등에 현실을 반영한 평가 가격을 별도로 기록하게 됩니다. 예를 들어서 영업보상에 대한 평가를 할 때 폐지 또는 휴업인지 등에 대해서는 사업시행자가 정해서 보상평가 의뢰를 해야 하는 것이지 감정평가법인이 임의로 정해서 평가할 수 없습니다.
• 감정평가업자는 보상평가 후 감정평가서를 작성하여 다른 감정평가사인 심사자 1인 이상의 심사를 받고 심사자의 서명을 받은 후 사업시행자에게 제출해야 합니다. 심사자는 관계법령에서 정하는 바에 따라 대상물건이 적정하게 평가되었는지 여부, 산출의 정확도 등을 확인하게 됩니다.
• 보상평가가 완료되고 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 않았다면 다시 감정평가를 하여 협의를 거친 후 수용재결신청을 해야 합니다.

6.  감정평가서 검토 

• 사업시행자는 감정평가 결과를 검토하고 그 결과가 적절하지 않다고 판단하는 경우에는 그 이유를 제시하고 재평가를 요청하게 되는데 이때 사업시행자가 원하면 국토부 장관이 인정하여 고시하는 기관에 해당 감정평가 결과에 대한 위법, 부당 여부를 검토해 달라고 요청할 수 있습니다.